Average actual construction cost per square meter of housing, 1999–2021

What the set shows

Себестоимость стройки, а не цена сделки: рубли за квадратный метр общей площади введённых жилых домов, рассчитанные как фактические затраты застройщика, делённые на введённую площадь. Прибыль девелопера, стоимость земли и маркетинг сюда не входят, поэтому величины заметно ниже рыночных цен квартир. Три разреза внутри каждого региона: все отдельно стоящие здания квартирного типа, отдельно городские и отдельно сельские. 301 ряд, годы 1999–2021.

Что случилось с ценой метра за двадцать три года

По России квартирные дома обошлись в 3 642 рубля за метр в 1999 году и 49 200 рублей в 2021-м, рост в 13,5 раза. Кривая ломается дважды. Первый перелом это 2007–2009 годы: 20 720 рублей в 2007-м, 26 622 в 2008-м, 30 312 в 2009-м, почти по 30% в год на пике строительного бума и сразу после него. Второй перелом обратный: с 2015 по 2019 год себестоимость стояла на месте, 39 258, 40 889,6, 41 459, 41 358 и 42 551 рубля, то есть пять лет подряд она не покрывала даже официальную инфляцию. Затем 44 518 рублей в 2020 году и скачок до 49 200 в 2021-м, когда подорожали металл и рабочая сила.

Город и село почти сравнялись. В 1999 году сельский метр стоил 3 233 рубля против 3 666 городских, разрыв 12%. В 2021-м это 46 417 против 49 431, разрыв 6%. В отдельные годы село было дороже: 2003 год дал 11 218 рублей на селе против 9 988 в городах.

Москва как отдельный жанр

Столичный ряд не поддаётся чтению как ряд затрат. 6 939 рублей за метр в 1999 году, 28 288 в 2006-м, падение до 21 559 в 2007-м, взлёт до 91 615 в 2008 году, обвал до 38 720 в 2010-м, снова 62 052 в 2017-м, 53 951 в 2018-м, 66 381 в 2019-м, прочерк в 2020-м и 78 636 рублей в 2021 году. Разница между соседними годами доходит до четырёх раз. При небольшом числе объектов, попадающих в расчёт, один элитный дом сдвигает среднюю по городу на десятки тысяч рублей.

Сахалинская область держит верхнюю границу почти весь период: 15 572 рубля за метр уже в 1999 году, вчетверо выше средней по стране, и 89 145 рублей в 2021-м. Дагестан на другом полюсе, 26 630 рублей в 2021 году, вдвое ниже среднероссийского уровня.

Где ряды рвутся

Сельские ряды в отдельных регионах непригодны для трендов. Карелия: 2 692 рубля в 2004 году, 56 799 в 2006-м, 15 094 в 2007-м, прочерки в 2012, 2019 и 2020 годах, 36 000 рублей в 2021-м. Курганская область скакнула с 5 963 рублей в 2007 году до 53 852 в 2008-м и вернулась к 38 271 в 2009-м. Такие значения означают, что в районе за год сдали один-два дома с нетипичной сметой.

Административные границы тоже двигались. Агинский Бурятский округ показывает данные только по 2007 год, дальше прочерки, потому что округ вошёл в Забайкальский край. Строка Южного федерального округа помечена датой 29.07.20 и начинается только с 2008 года.

Почему ряд обрывается на 2021 годе

Сноска объясняет прямо: субпозиция «Стоимость жилищного строительства» исключена из федерального плана статистических работ распоряжением Правительства от 17 января 2022 года, и с 2022 года эта информация не формируется. Продолжения не будет, и данные за 2022 и последующие годы придётся искать в других источниках с другой методикой.

Все значения номинальные. Чтобы говорить о реальном удорожании стройки, ряд нужно дефлировать, и после такой процедуры участок 2015–2019 годов превращается в заметное удешевление.

Применение

Набор используют при оценке маржинальности девелопмента, когда себестоимость сопоставляют с ценами продаж, при расчёте нормативов стоимости для государственных жилищных программ, при анализе региональных различий в стоимости строительства и в исторических исследованиях о том, как строительный цикл 2000-х отразился на затратах. Для сравнения с рыночными ценами метра он подходит лучше любого другого показателя Росстата, поскольку измеряет ту же единицу площади по той же методике учёта.